Opinie: Pak privilege op de woningmarkt aan

Deze opinie verscheen op 19 oktober 2019 in dagblad Trouw

Jongeren met vermogende ouders hebben een enorme voorsprong. Doorbreek de ongelijkheid die generaties elkaar doorgeven, stelt Cody Hochstenbach, onderzoeker stadsgeografie aan de Universiteit van Amsterdam.

De aandacht voor de groeiende ongelijkheid tussen jong en oud neemt toe. Jongeren van nu, de millennials, moeten het doen met aanzienlijk minder zekerheden. Ze hoppen van tijdelijke baan naar tijdelijke baan en een betaalbare en zekere woonplek vinden, is lastig. Door afschaffing van de basisbeurs beginnen velen met een uitdijende studieschuld aan hun werkende leven.

Het gevolg: deze generatie wordt pas later zelfstandig, zo concludeert de Sociaal-Economische Raad in haar recente rapport ‘Hoge Verwachtingen’. Een generatieconflict tekent zich af.

Zoomen we in op het thema wonen dan valt op dat jongvolwassenen het inderdaad moeilijk hebben. Het aandeel jongeren tussen de 25 en 35 jaar met een eigen koopwoning nam tussen 2009 en 2018 af van 53 naar 45 procent. Zij zijn steeds meer aangewezen op de dure particuliere huurmarkt, waar zij gemiddeld bijna de helft van hun bruto inkomen aan huur betalen. Een groeiende groep blijft bovendien noodgedwongen plakken in het ouderlijk huis, of keert daar als ‘boemerangkind’ terug.

Terecht dus, om de ongelijkheid tussen jong en oud te benadrukken. Mogelijk nog belangrijker is de overdracht van ongelijkheid van generatie op generatie via de woningmarkt. Door verbondenheid via familiebanden hebben zeker niet alle jongeren het even lastig. Vermogende ouders steunen hun kinderen massaal bij het kopen van een woning. Bovendien zijn ouders die hun kinderen financieel kunnen steunen vaak ook degenen met nuttige sociale netwerken en ‘kennis van het spel’.

Voer belastingen op eigen vermogen op

Vanuit het individuele perspectief is deze steun heel logisch, zeker op de huidige oververhitte woningmarkt, maar de collectieve nadelige gevolgen voor de samenleving zijn talrijk.

Allereerst is het alles behalve rechtvaardig, zeker wanneer je enige waarde hecht aan het meritocratische ideaal waarbij je positie in de samenleving afhangt van je eigen doen en laten. Het cadeau krijgen van een koopwoning aan het begin van je volwassen leven staat haaks op dit ideaal. Ben je toevallig in de juiste wieg geboren, dan geniet je van een onverdiende voorsprong op jongvolwassenen uit armere milieus. Deze voorsprong kun je vervolgens makkelijk vergroten, want met die koopwoning bouw je nog meer eigen vermogen op. Een bezittende klasse geeft zo via de woningmarkt haar privileges van generatie op generatie door.

Waar de inkomensongelijkheid in Nederland relatief beperkt is, zijn wij wereldwijd een van de koplopers wat betreft vermogensongelijkheid. In 2015 was 68 procent van het vermogen in handen van de 10 procent rijkste huishoudens. De woningmarkt is een spil in deze ongelijkheid: het al dan niet kunnen kopen bepaalt toekomstige vermogensopbouw, net als waar en wanneer je dit doet. Vermogensbezit hangt weer samen met economische, sociale, culturele en politieke macht.

Al dat vermogen dat naar de woningmarkt gesluisd wordt, draagt ook bij aan aanzienlijke prijsstijgingen. Tot aan de crisis van 2008 was royale hypotheekverstrekking dé motor achter stijgende woningprijzen, maar sinds enkele jaren is daar de investering van privaat vermogen bovenop gekomen. Deze ‘muur van geld’ stuwt de prijzen op tot nieuwe records: een woning kost inmiddels gemiddeld bijna 320.000 euro.

Ondanks alle nadelen stimuleert het Rijk ouderlijke steun. Ouders mogen hun kinderen tot een ton belastingvrij schenken bij de aankoop van een woning – aanvankelijk een crisismaatregel maar inmiddels permanent. Dit kan direct worden afgeschaft. Maar ga vooral een stapje verder: voer de belasting op eigen vermogen op, inclusief het vermogen in de eigen woning, en verhoog dan gelijk de erfbelasting. Zo komt er geld vrij dat veel productiever kan worden ingezet dan als steun bij het rentenieren van de bovenlaag.