Opinie: Dat de stad duurder wordt is een keuze

paroolDeze opinie, geschreven door Piet Rietman en mij, is 25 april 2019 gepubliceerd in het Parool:

There is no alternative. De stad wordt steeds duurder en dat is onontkoombaar. Dat was kort gezegd de boodschap van hoogleraar en macro-econoom Coen Teulings in een interview met het Parool dit weekend. Amsterdam is schaarse grond en hoe meer mensen in Amsterdam willen wonen, hoe hoger de prijzen. Dat zou kloppen in een theoretisch vacuüm waarin vraag en aanbod de enige twee factoren zijn die prijzen beïnvloeden. Maar er zijn in de volkshuisvesting meerdere factoren van invloed op de prijs, waarvan beleid de belangrijkste is. Beleid kan er bovendien voor zorgen dat het duurder worden van de stad níet onontkoombaar is.

Al moet je dat beleid wel willen maken. Zo zegt Teulings over parkeren: “Schaarse grond zou de auto onaantrekkelijk moeten maken (…) Hier op de Willemsparkweg zou 5000 euro per jaar meer in de buurt komen.” Dan zegt Teulings dus eigenlijk opnieuw dat economische omstandigheden (schaarse grond) bepalend moeten zijn voor de uitkomst van een politiek proces (met parkeerbeleid de auto onaantrekkelijk maken). Net als bij Thatcher’s There is no alternative bepaalt de economie de grenzen van de politiek, in plaats van andersom. Het goede nieuws is dat Teulings langs deze omweg toch op een standpunt uitkomt waarin beleid bijdraagt aan een betere stad. Strenger parkeerbeleid maakt Amsterdam schoner, veiliger en groener en vult de gemeentekas.

De grenzen van de economie bepalen kan ook op andere beleidsterreinen. De ontwikkeling van de woningprijzen wordt beïnvloed door bouwkosten, aantal bouwlocaties, bevolkingsgroei, consumentenvoorkeuren, besteedbaar inkomen, vermogen, belastingen, hypotheekregels en hypotheekrente. Niet alleen de populariteit van de stad dus. Veel van die factoren zijn gevolgen van beleidskeuzes, zoals de van de Europese Centrale Bank afhankelijke hypotheekrente die de financialisering van de woningmarkt en prijsopdrijving stevig in de hand werkt. Buy-to-let en commerciële vakantieverhuur worden financieel aantrekkelijk voor een groep particulieren die eerder slechts één woning voor zichzelf bezat. Zij kopen nu meerdere panden op. De woningprijzen zijn er flink door gestegen. De gemeente kan samen met de Rijksoverheid woningbeleggingen beperken en zo de woningprijzen direct beïnvloeden. Diezelfde gemeente kan ook stoppen met het uitnodigen van door Brexit getroffen bedrijven om zich hier te vestigen, om zo kapitaalkrachtige expats niet te laten concurreren met Amsterdamse huurders en kopers.

Het grootste bezwaar tegen There is no alternative is natuurlijk de rol van sociale huur en middenhuur. De rijke Amsterdamse traditie van volkshuisvesting laat zien dat het mogelijk is een groot deel van de woningen te beschermen tegen marktfalen. Huurregulering zorgt er voor dat verbeteringen in de stad zich niet vertalen in hogere prijzen, door het marktmechanisme uit te schakelen. Sinds 2002 zijn er door verkoop en sloop echter meer dan 30.000 betaalbare corporatiewoningen verdwenen. Wederom een beleidskeuze die prijsopdrijving faciliteert. Een breed toegankelijke sociale huurvoorraad en gereguleerde middenhuur kunnen daarentegen de prijzen voor een groot deel van de bevolking betaalbaar houden, en concurreren met de vrije markt.

Teulings stelt dat stijgende vastgoedprijzen Amsterdamse woningcorporaties “schathemeltjerijk” hebben gemaakt. Dit is een papieren werkelijkheid: om dat geld te kunnen innen, zouden corporaties hun bezit moeten verkopen – juist die cruciale rem op verdere prijsstijgingen en ruimtelijke tweedeling. Doen zij dat niet, dan vertalen de hoge woningwaardes zich vooral in hogere lasten. Zo is de hoogte van de Verhuurderheffing gebaseerd op de woningwaardes.

Het is natuurlijk ook legitiem om níet te willen dat de stad betaalbaar blijft. Bijvoorbeeld vanuit een meritocratische wereldvisie waarin steden vooral “talent” huisvesten. Of vanuit een neoklassieke visie waarin overheidsingrijpen principieel ongewenst is. Maar wie de stad anders ziet, heeft volop beleidsinstrumenten om de werkelijkheid naar zijn hand te zetten. Het onontkoombaar duurder worden van de stad is in ieder geval geen natuurwet of waardevrije wetenschap.

Piet Rietman, econoom
Cody Hochstenbach, stadsgeograaf