Hoe de ruimtelijke ongelijkheid op de woningmarkt is toegenomen

Dit stuk is op 14 September 2018 verschenen op StukRoodVlees, en heb ik geschreven met mijn collega Rowan Arundel.

Er is momenteel weer sprake van een ware woninghausse. Woningprijzen stijgen snel, en de scherpe prijsdalingen van nog maar een paar jaar terug lijken alweer ver achter ons te liggen. Woningbezitters rekenen zich weer rijk: Er kan flink verdiend worden met verkoop. Starters zonder een flinke zak geld komen er daarentegen moeilijk tussen.

Hieruit blijkt dat woningen niet alleen als onderdak dienen, maar ook als investeringsobject. Voor veel Nederlanders is de eigen woning het duurste bezit, en de hypotheek verreweg de grootste schuld. Mensen kopen een woning om er vermogen mee op te bouwen. Door de hypotheek af te betalen, maar ook door te gokken op waardevermeerdering.

De woningmarkt is een cruciale motor achter de grote vermogensongelijkheid in Nederland. Tussen kopers en huurders, maar ook tussen kopers onderling. Heb je op het goede of verkeerde moment gekocht? En heb je dit op de goede of verkeerde plek gedaan? Prijsstijgingen en -dalingen zijn nogal ongelijk verdeeld tussen stad en land, maar ook tussen de populaire binnensteden en buitenwijken. “Locatie, locatie, locatie” is niet voor niets een algemene makelaarswijsheid.

Maar in hoeverre doet locatie er toe? En is locatie ook belangrijker geworden?

Ruimtelijke verschillen in kaart

Wij hebben de ontwikkeling van ruimtelijke ongelijkheid voor heel Nederland in kaart gebracht. We richten ons hierbij op woningwaarde-ongelijkheid. Dit levert een onthullend beeld op van toenemende ruimtelijke verschillen op de woningmarkt.

Wij doen dit op basis van een analyse van de woningwaarde (WOZ) van het gehele Nederlandse woningbestand voor de periode 2006-2016. We laten hierbij nieuwbouw en sloop buiten beschouwing, en kijken alleen naar de “stabiele” voorraad. Zo krijgen we een zuiverder beeld van woningwaardeontwikkeling, in plaats van veranderingen in de voorraad (zo zal het toevoegen van grotere woningen de gemiddelde woningwaarde opdrijven). Dit levert bijna 6 miljoen woningen verspreid over ruim 11.000 buurten op. Vervolgens bekijken we de inflatie-gecorrigeerde WOZ op buurtniveau om ruimtelijke verschillen inzichtelijk te maken.

Onderstaande kaarten laten de ongelijke woningwaardeontwikkeling zien. De kaart van Nederland is hierbij vervormd op basis van woningaantallen. Buurten met veel woningen worden opgeblazen, en gebieden met weinig woningen worden kleiner afgebeeld. Zo kunnen belangrijke “hot spots” en “cold spots” geïdentificeerd worden op basis van buurtgrootte.

Woningwaarde-ontwikkeling op buurtniveau 2006/2014-2016. Cartogram op basis van Gastner-Newman algoritme. Bron: Arundel & Hochstenbach (2018). Data: Systeem van Sociaal-statistische Bestanden, CBS, eigen berekeningen.

Het beeld is duidelijk. In grote delen van Nederland zijn de woningwaardes tussen 2006 en 2016 gedaald. Maar er zijn ook belangrijke uitzonderingen. In populaire steden als Amsterdam, Utrecht en Groningen zijn de prijzen toegenomen. Tussen 2014 en 2016 bleven de woningwaardes redelijk stabiel, met Amsterdam als grote uitschieter naar boven. Kapitaal richt zich in toenemende mate op de Amsterdamse woningmarkt – andere grotere steden en studentensteden volgen op enige afstand.

Toenemende ongelijkheid

Bovenstaande kaarten laten alleen zien waar de prijzen zijn gestegen en gedaald. Ze laten niet zien of ruimtelijke verschillen groter of kleiner zijn geworden. Dit maken wij inzichtelijk aan de hand van een Gini-coëfficiënt op buurtniveau.

De Gini is een maat die veel gebruikt wordt om inkomensongelijkheid te meten, maar kan ook gebruikt worden om ongelijkheid in woningwaardes te staven. Een Gini van 0 betekent volledige gelijkheid (alle buurten hebben dezelfde gemiddelde woningwaarde), een Gini van 100 betekent complete ongelijkheid (één buurt neemt alle woningwaarde op). In werkelijkheid zal de Gini altijd ergens tussen deze extremen liggen. Bij het berekenen van de Gini corrigeren we voor verschillen in buurtomvang, om te voorkomen dat kleine buurten met slechts enkele tientallen woningen een disproportioneel grote invloed op de totaalscores hebben.

Tussen 2006 en 2016 is landelijk de Gini geleidelijk toegenomen van 18,8 naar 19,9; een toename van 5,9%. Deze data tonen dat woningwaardes niet alleen in verschillende snelheden ontwikkelen, maar dat ruimtelijke verschillen zijn toegenomen. Dure buurten zijn gemiddeld genomen duurder geworden, terwijl goedkope buurten juist achterblijven.

Ontwikkeling van de Gini coëfficient van woningwaardes (WOZ) op buurtniveau. Bron: Arundel & Hochstenbach (2018). Data: Systeem van Sociaal-statistische Bestanden, CBS, eigen berekeningen.

Deze trends gelden niet alleen voor Nederland als geheel, maar ook binnen veel steden. In 43 van de 50 grootste Nederlandse gemeenten nam de Gini-coëfficiënt tussen 2006 en 2016 toe. Dit was onder meer het geval voor de vier grote steden Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht. In Amsterdam nam de Gini in absolute zin het snelst toe van alle geanalyseerde gemeenten: van 17,9 naar 21,9 – een toename van 23%. Dit betekent dat Amsterdam niet alleen de sterkste stijging in woningprijzen kende, maar dat ook de ruimtelijke polarisering in woningwaardes er het snelst toenam. In Utrecht nam de Gini eveneens snel toe, met bijna vier punten.

Toenemende ruimtelijke verschillen beperken zich echter niet alleen tot de grote steden. Dezelfde trend geldt voor veel middelgrote steden. In Delft, Maastricht, Nijmegen, Heerlen, Leiden en Arnhem namen woningprijsverschillen snel toe. In slechts zeven van de 50 geanalyseerde gemeenten nam de polarisering af. De sterkste daler is Almere, waar tijdens de crisis vooral de woningwaardes in de duurdere buurten instortten.

Twee bijsluiters: (1) De omvang en het inwonersaantal van buurten kan nogal verschillen tussen steden. Verschillen in ongelijkheid tussen steden moeten daarom voorzichtig geïnterpreteerd worden: het trekken van buurtgrenzen beïnvloedt gemeten ruimtelijke ongelijkheid. Dit is echter geen probleem bij het vergelijken van ongelijkheid over de tijd. (2) Deze Gini-waardes lijken wellicht relatief laag, maar het is van belang te realiseren dat de onderzoekseenheden hier buurten (en niet individuen of huishoudens) zijn. Buurten bestaan gemiddeld uit honderden woningen en huishoudens, met daarin een zekere variatie aan huishoudens en woningtypen. Dit zorgt logischerwijs voor lagere Gini-waardes dan op woning- of huishoudniveau.

Gini coëfficiënt van woningwaardes (WOZ) op buurtniveau in 2006 en 2016 in de 50 grootste Nederlandse gemeenten (op basis van aantal woningen in onze analyse). Data: Systeem van Sociaal-statistische Bestanden, CBS, eigen berekeningen.

 

Absolute verandering in de Gini coëfficiënt van woningwaardes (WOZ) op buurtniveau tussen 2006 en 2016. Nederlands gemiddelde (zwarte lijn): +1,1. Data: Systeem van Sociaal-statistische Bestanden, CBS, eigen berekeningen.

Verklaringen

Toenemende ruimtelijke verschillen zijn niet vanzelfsprekend en komen niet zomaar uit de lucht vallen. Hoewel wij de oorzaken van deze toenemende ongelijkheid niet hebben onderzocht, kunnen we verschillende verklaringen aandragen.

Een daarvan is de toenemende populariteit van steden, zeker onder hoogopgeleide groepen. Het aantal studenten is ook het afgelopen decennium aanzienlijk toegenomen. Uitstel van gezinsvorming draagt bij aan een groei van eenpersoonshuishoudens. Maar ook het aantal middenklassegezinnen dat met kinderen in de stad blijft plakken is toegenomen. Al deze ontwikkelingen stuwen de vraag naar stedelijk wonen.

Tegelijkertijd zijn er verschillende krimpregio’s met dalende of stagnerende inwonersaantallen. Deze verschuivende woonvraag brengt scherpere ruimtelijke tegenstellingen met zich mee. Ook binnen de populaire steden zien we toenemende uitsortering en verschillen. Bepaalde buurttypen – vaak vooroorlogse en centraal gelegen buurten – hebben aan populariteit gewonnen.

Veranderend ruimtelijk beleid

Een andere verklaring ligt in veranderend ruimtelijk overheidsbeleid. De Nederlandse overheid voerde lange tijd beleid om ruimtelijke ongelijkheid te dempen, bijvoorbeeld door banen over het land te spreiden. Overheidsdiensten en instellingen werden overgeheveld naar steden als Groningen en Heerlen als onderdeel van landelijk spreidingsbeleid. De Universiteit Maastricht werd begin jaren 70 opgericht om de regio te compenseren voor het sluiten van de kolenmijnen. Ook binnen steden werd getracht ruimtelijke ongelijkheid tegen te gaan, bijvoorbeeld door de grootschalige vernieuwing van armere wijken.

Tegenwoordig is het ruimtelijke beleid veel meer gericht op het versterken van groeigebieden, in de hoop op trickle-down effecten. De gedachte is dat als de steden in de Randstad als economische motor van het land maar groeien, dat de rest dan ook profiteert. Regio’s die het moeilijk hebben kunnen op minder steun rekenen. Deze beleidswijziging faciliteert grotere ruimtelijke verschillen.

Ook binnen steden nemen de verschillen toe. Privatisering van de woningvoorraad, vooral de uitbreiding van de koopwoningmarkt, faciliteert dit. Zo zijn er de afgelopen jaren veel goedkope huurwoningen verkocht in de populaire centrale wijken van Amsterdam. Daarnaast hebben de financiële crisis en het aan banden leggen van woningcorporaties er voor gezorgd dat investeringen in stedelijke vernieuwing al dan niet tijdelijk zijn teruggeschroefd.

Investeerders

Daarnaast speelt de groeiende rol van investeerders parten. Er is momenteel sprake van een “muur van geld” op zoek naar investeringsmogelijkheden. Vastgoed wordt gezien als een veilige plek om vermogen te stallen, met bovendien een aantrekkelijk rendement. Dit is zeker het geval nu rentestanden laag zijn.

Het gaat hier om verschillende typen investeerders: ouders kopen voor hun studerende kinderen maar tegelijkertijd ook als strategische belegging; superrijken parkeren hun vermogen in spookwoningen; kleine beleggers kopen een tweede of derde woning voor verhuur; en institutionele beleggers uit binnen- en buitenland kopen hele woningportfolio’s op of investeren in nieuwbouw. Dit doen zij allemaal niet op willekeurige locaties, maar daar waar de mogelijke rendementen het hoogst zijn. De toestroom van kapitaal heeft algehele prijsopdrijving als gevolg, maar vooral op al populaire plekken.

Politieke implicaties

Verschillen in woningwaardes tussen buurten zijn tussen 2006 en 2016 kortom duidelijk toegenomen. Dit is het geval voor Nederland als geheel, maar ook binnen de meeste grote steden en middelgrote gemeenten. Het lijkt daarom te gaan om een structurele verschuiving in de richting van meer ongelijkheid. De polarisering van woningprijzen staat niet op zichzelf. Woningprijzen reflecteren én beïnvloeden andere ongelijkheden. Het gaat dan bijvoorbeeld om ruimtelijke segregatie op basis van inkomen, etniciteit, opleiding, leeftijd en ouderlijke hulpbronnen.

Toenemende ruimtelijke verschillen maken het bovendien nog belangrijker wáár je koopt met het oog op toekomstige vermogensopbouw. Dit vermogen is noodzakelijk om vervolgstappen te maken op de woningmarkt: wil je verhuizen naar een grotere en duurdere woning, dan moet je bijna wel vermogen in de vorm van overwaarde mee kunnen nemen. De concentratie van prijsstijgingen op al dure plekken zal er toe leiden dat vooral hoge inkomensgroepen profiteren.

De bredere implicatie is dat de woningmarkt een aanjager van ongelijkheid wordt. Verschillende recente politieke keuzes dragen hier aan bij. Voorheen was volkshuisvesting een pilaar van de brede verzorgingsstaat. Door politiek ingrijpen ontwikkelt de sociale huur zich nu tot vangnet: de voorraad krimpt en toegang is aan banden gelegd. Meer mensen moeten zich als gevolg zien te redden op de (koopwoning)markt. Versobering van diezelfde verzorgingsstaat maakt woonvermogen in de toekomst wellicht belangrijker als een alternatief voor pensioen. Denk bijvoorbeeld aan zelfstandigen.

De keuze voor meer marktwerking en het promoten van de woning als verdienmachine zorgen voor sterkere prijsschommelingen en grotere verschillen. Langdurige prijsstijgingen en recentelijk strengere hypotheekeisen zorgen er echter voor dat een groeiende groep, vooral jongvolwassenen, nu buiten de boot valt en daardoor geen woonvermogen kan opbouwen. Welgestelde “insiders” profiteren juist. Een recept voor grotere én toekomstbestendige vermogensongelijkheid: dat woonvermogen wordt immer van generatie op generatie doorgegeven.