Column: De politiek van de stedelijke wooncrisis

Cody Hochstenbach

Een uitgebreide versie van deze tekst is op 24 november 2017 uitgesproken bij een SP debat over “Wonen en strijd” in Het Schip. Deze column is daarnaast op 21 februari 2018 verschenen op www.destadamsterdam.nu.

Steden overal ter wereld hebben te maken met groeiende woonproblematiek. Betaalbaarheid en toegankelijkheid van wonen staan onder druk. In Nederland raakt vooral Amsterdam losgezongen van de rest van het land.

Verkoopprijzen in Amsterdam rijzen de pan uit en overbieden is de norm geworden. De gemiddelde verkoopprijs ligt in Amsterdam inmiddels boven de vier ton. Tussen 2013 en 2017 zijn de gemiddelde verkoopprijzen met 160.000 Euro gestegen.

verkoopprijzen q4 2017_2

Tegelijkertijd is de afgelopen vijftien jaar de omvang van de sociale woningvoorraad in Amsterdam, maar bijvoorbeeld ook in Rotterdam, aanzienlijk teruggebracht.

Bovendien, als je iets te veel verdient voor een sociale huurwoning en niet kan of wil kopen, dan ben je aangewezen op de dure vrije sector. Of je bent aangewezen op een semi-illegaal en onzeker schemercircuit.

Hoewel deze problemen zich in steden over de hele wereld voordoen, zijn deze ontwikkelingen allesbehalve spontaan of natuurlijk. Zeker, de stad is populair en de druk op de woningvoorraad groot. Amsterdam is in tien jaar tijd, tussen 2007 en 2017, met zo’n 100.000 inwoners gegroeid.

Maar politieke keuzes liggen evengoed ten grondslag aan de huidige woonproblematiek. Ze hebben bijgedragen aan de onbetaalbaarheid en ontoegankelijkheid van wonen.

Gentrificatie als beleidskeuze

Stadsbesturen overal ter wereld doen er alles aan om de hoogopgeleide creatieve klasse aan zich te binden. Dergelijke inwoners zouden nodig zijn om de nationale en internationale concurrentiestrijd met andere steden aan te kunnen gaan. Om vervolgens hoog te scoren op allerlei ranglijstjes.

Het werk van Richard Florida is hierbij nog steeds van grote invloed. In zijn boek “The Rise of the Creative Class” uit 2002  betoogde hij dat de nieuwe middenklasse op zoek is naar aantrekkelijke en authentieke woonmilieus. Steden zouden dergelijke woonmilieus moeten dergelijke bieden om succesvol te zijn.

Gentrificatie, het proces waarbij oude arbeiderswijken gevormd worden naar de  voorkeuren van de nieuwe middenklasse, sluit hier naadloos op aan. Het aanjagen van gentrificatie werd zo een belangrijk beleidsdoel van menig stadsbestuur.

En dat doet zij op verschillende manieren, bijvoorbeeld door hippe horeca te stimuleren en te subsidiëren, door de openbare ruimte op te knappen, of door buurten schoon te vegen. Maar bovenal stuurt de overheid gentrificatie met via woonbeleid.

Ook in Amsterdam is het woonbeleid al jarenlang gericht op het bedienen van hogere inkomens. Goedkope woningen worden gesloopt en vervangen door duurdere nieuwbouw. Ook de verkoop en liberalisering van corporatiebezit is belangrijk. Dit gebeurt ook in buurten die het al goed doen, waardoor al bestaande opwaardering nog een extra duwtje krijgt.

Uitsluiting

Bestaande huurbescherming zorgt er voor dat de dreiging van verdringing onder zittende huurders wel meevalt. Als je goed zit in je sociale huurwoning, dan kun je gerust blijven wonen. Directe verdringing als gevolg van gentrificatie is daarom beperkt.

Belangrijke veranderingen in de levensloop kunnen echter roet in het eten gooien. Echtscheiding, gezinsuitbreiding of baanverlies maken een verhuizing wellicht noodzakelijk. En dan is het lastig alternatieve en betaalbare woonruimte te vinden. Uitsluiting is het resultaat.

Andere sociale huurders komen juist vast te zitten in hun woning. Ook als die te klein is, te duur is, of te ver van het werk. Zij willen misschien wel verhuizen, maar kunnen niet.

Door het afstoten van corporatiebezit en door lage verhuismobiliteit, nam in Amsterdam tussen 2007 en 2016 het aantal nieuwe toewijzingen van corporatiewoningen via Woningnet met maar liefst 40% af.

toewijzingen2016_2

Sociale huur als probleem?

Er wordt vaak beargumenteerd dat Amsterdam een overschot aan sociale huur kent. Eric Wiebes en Eric van der Burg, destijds allebei wethouder, betoogden in 2014 dat sociale huur talent buiten de stadsmuren houdt. Dat talent komt niet in aanmerking voor sociale huur. Omdat ze te veel verdient, of niet genoeg wachttijd heeft opgebouwd.

Sociale huur zou, kortom, mensen uitsluiten. Volg je deze redenering, dan is terugdringen van het corporatiebezit een logische keuze.

De huidige, strenge inkomenseisen voor sociale huurwoningen zijn echter geen natuurwet. Veel woningbouwverenigingen zijn ongeveer een eeuw geleden ontstaan met als doel niet de allerarmsten, maar juist ook de arbeiders en de middenstand betaalbare huisvesting te bieden.

Dit is inmiddels veranderd. De nationale overheid heeft in 2011 strenge maximale inkomenscriteria vastgesteld in het kader van EU regulering.

Huishoudens die net boven die inkomensgrens (per 2018 bijna €36,978 bruto per jaar) verdienen, vallen buiten de boot. Dit zijn ook de middeninkomens, de net afgestudeerde starters, en de talenten die de stad zo graag aan zich wil binden. Zij moeten de vrije markt op.

De woning als verdienmodel

En op die markt zijn de prijzen momenteel ongekend hoog. Onder andere omdat de investeringswaarde van de woning steeds dominanter is. Woningen zijn er al lang niet meer alleen om in te wonen. Ze zijn verworden tot handelswaar. Het gaat dan bijvoorbeeld om het opkopen van woningen voor verhuur (“buy to let”). Investeerders verdringen reguliere woningzoekenden op de Amsterdamse koopmarkt – koopstarters in het bijzonders.’

Het gaat echter zeker niet alleen om de belegger die de woning puur als investering ziet. Ook de gewone koper gaat mee in de gekte. Ze bieden ruim boven de vraagprijs om de concurrentie voor te zijn. Deze kopers zien de woning net zo goed als financiële investering. Dit is mede mogelijk gemaakt door nationaal woonbeleid, door middel van royale hypotheekverstrekking – Nederland is hypotheekschuldenkampioen – en aanzienlijke subsidiëring van koophuizen via de hypotheekrenteaftrek.

Brede uitsluiting

De nadelen van deze ontwikkelingen zijn ook steeds duidelijker voelbaar, voor een groter deel van de bevolking. Het zijn niet meer alleen de laagste inkomens die geconfronteerd worden met de nadelen van de huidige prijsexplosie en de steeds omvangrijkere gentrificatie. De huidige wooncrisis raakt inmiddels ook de middenklasse. Zij waarderen misschien wel de nieuwe cafés en restaurants, maar kunnen zelf ook geen betaalbare plek om te wonen vinden.

rs27825_171124_sp_debat_wonen_02-web