Betaalbare huur ook voor ‘talent’ belangrijk

Deze opinie is op woensdag 22 januari 2014 gepubliceerd in Het Parool.

VVD’ers Eric van der Burg en Eric Wiebes pleiten voor een halvering van de sociale huursector in Amsterdam (Het Parool van maandag). Zij stellen dat de sociale huursector talent buiten de stadsmuren houdt en dat Amsterdam daardoor banengroei misloopt. De VVD’ers komen echter tot deze conclusie op basis van een aantal denkfouten en discutabele aannames. Sociale huur speelt namelijk ook voor talent een belangrijke rol!

Van der Burg en Wiebes stellen dat de sociale huursector zestig procent van de Amsterdamse woningmarkt beslaat. Het klopt dat dit deel van de woningvoorraad een kale huur heeft van minder dan 699 euro per maand, de sociale huurgrens op de woningmarkt. Het gaat hierbij echter niet alleen om corporatiewoningen. Ongeveer een kwart van de voorraad sociale huurwoningen (ongeveer vijftien procent van de totale woningvoorraad) behoort tot de particuliere kernvoorraad. Juist dit deel van de woningvoorraad speelt een essentiële rol in het bieden van woonruimte aan de ‘keien’ die de VVD zo graag in Amsterdam ziet wonen.

Uit recent onderzoek, waaraan ik heb meegewerkt, blijkt dat veel jonge, startende en hoogopgeleide huishoudens in dit woningmarktsegment een plek weten te vinden. Cijfers van de Dienst Wonen onderschrijven dit. Lage huren en het ontbreken van een wachtlijst in de particuliere kernvoorraad vormen een uitkomst in de periode na afstuderen wanneer het inkomen nog relatief laag is. Juist in die cruciale fase biedt deze goedkope voorraad jong talent de kans in de stad te blijven of erheen te verhuizen.

De particuliere kernvoorraad vervult dan ook een essentiële rol in het binden van talent aan de stad! Wie zegt dat zestig procent van de woningmarkt ‘verboden toegang’ is voor talent, zoals het VVD-verkiezingsprogramma stelt, neemt het niet zo nauw met de werkelijkheid.

Eerder wees Wiebes al op de kleine omvang van de sociale woningvoorraad in andere Europese steden, zoals Berlijn, en de aantrekkingskracht van deze steden op creatief talent. Dit wordt nog eens herhaald in het VVD-verkiezingsprogramma. Deze vergelijking gaat echter volledig mank. Inderdaad, de sociale huursector is zeer klein in Berlijn, terwijl de vrije huursector er dominant is.

Het gros van de vrije sectorwoningen in de Duitse hoofdstad heeft echter een aanzienlijk lagere huur dan veel sociale woningen in Amsterdam. Die relatief lage huurprijzen dragen in belangrijke mate bij aan de aantrekkelijkheid van Berlijn voor (internationaal) talent.

De situatie in Londen is tegenovergesteld. Exorbitante huurprijzen in de vrije sector en een dure koopmarkt maken de stad ook voor hoogopgeleide talenten onbetaalbaar.

De Amsterdamse huurmarkt heeft te maken met buitenproportioneel stijgende huren. Sinds de crisis zijn de gemiddelde inkomens in Amsterdam gestagneerd, terwijl de gemiddelde woningwaardes flink daalden. De huurprijzen zijn daarentegen met dezelfde snelheid blijven groeien als voor de crisis. Dit proces wordt alleen maar versterkt door maatregelen zoals de verhuurdersheffing.

Liberalisering van de woningmarkt zorgt voor een snel duurder wordende huurmarkt; beleid waar Van der Burg en Wiebes bewust op inzetten. Ten onrechte denken zij dat het talent wel in staat is de hoofdprijs voor een woning te betalen. Hoge huren sluiten echter niet alleen lagere inkomens uit. In de vrije huursector vormen hoge huren, strenge inkomenseisen (huurders worden vaak geacht vier maal de huur te verdienen) en andere voorwaarden, zoals een vast arbeidscontract, vooral voor startende huishoudens een groot obstakel.